Si tu inquilino ha dejado de pagar, la ley te ofrece un procedimiento específico: el desahucio por impago de alquiler. Permite recuperar la vivienda y reclamar a la vez las rentas debidas. Pero en 2025 y 2026 las reglas han cambiado bastante, y una demanda mal preparada puede retrasar meses el proceso. Te explico cómo funciona hoy, paso a paso.
¿Cuándo puedo iniciar el desahucio?
Basta con que haya una sola mensualidad impagada (o cantidades asimiladas, como suministros o comunidad, si el contrato las repercute al inquilino). No conviene esperar a acumular varias: cada mes que pasa, la deuda crece y la recuperación se complica.
Paso 1. Requerimiento de pago por burofax
Antes de demandar, envía un requerimiento de pago fehaciente, normalmente por burofax con certificación de texto. Tiene tres efectos importantes:
- Muchas veces provoca el pago o abre una negociación.
- Si lo envías al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, este ya no podrá evitar el desahucio pagando en el último momento (lo que se llama enervación).
- Desde 2025, la ley exige haber intentado una negociación antes de demandar. Un requerimiento con una propuesta de acuerdo ayuda a cumplir ese requisito.
Como expliqué en una entrevista en El Español, muchas veces la solución pasa por la buena fe de las partes: un calendario de pagos o una salida pactada de la vivienda puede ser más rápida y barata que el juicio.
Paso 2. La demanda de desahucio por impago de alquiler
En la demanda se pide que se declare resuelto el contrato, que el inquilino deje la vivienda y que pague las rentas debidas y las que se vayan generando hasta que se vaya. Además del contrato y la prueba de la deuda, hoy la demanda debe indicar, para que el juzgado la admita:
- Si la vivienda es la vivienda habitual del inquilino.
- Si eres o no gran tenedor. Si no lo eres, hay que aportar una certificación del Registro de la Propiedad con tus inmuebles.
- Las circunstancias que permiten o no la enervación: por ejemplo, si ya enervó otra vez o si le enviaste el requerimiento de 30 días.
- Según el caso, la información sobre la situación de vulnerabilidad del inquilino y el intento previo de negociación.
Muchos retrasos se deben a demandas que el juzgado devuelve por falta de alguno de estos datos.
Paso 3. Qué puede hacer el inquilino
- Pagar todo lo que debe dentro del plazo del requerimiento judicial y evitar el desahucio. Solo puede hacerlo una vez, y no si le requeriste de pago con 30 días de antelación.
- Oponerse, alegando por ejemplo que ya pagó. En ese caso se celebra una vista.
- No hacer nada. El procedimiento sigue hasta la fecha de lanzamiento, que el juzgado fija desde el principio.
¿Y si el inquilino es vulnerable?
Si el inquilino está en situación de vulnerabilidad, el juzgado avisa a los servicios sociales y el procedimiento puede suspenderse durante un tiempo para buscar una alternativa habitacional.
Además, el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, ha introducido dos novedades importantes:
- Suspensión hasta 2030 de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. Si el propietario es una persona física, la Administración debe compensarle la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas.
- Pago por la Administración: si el inquilino es vulnerable y la Administración no le ofrece una alternativa en dos meses, debe pagar o consignar la deuda en su lugar.
Hay una excepción muy relevante para el pequeño propietario: la vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos. Al ser un real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso, así que conviene revisar su situación en cada caso.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler?
Depende sobre todo del juzgado, de si el inquilino se opone y de si hay situación de vulnerabilidad. Sin oposición ni suspensiones, puede resolverse en pocos meses. Con oposición, suspensiones o una demanda incompleta, puede alargarse bastante más.
Lo que nunca debes hacer
- Cambiar la cerradura o cortar los suministros: puede constituir un delito de coacciones.
- Entrar en la vivienda sin permiso del inquilino, aunque sea tuya.
- Aceptar pagos parciales sin asesorarte: pueden complicar el procedimiento.
- Dejar pasar los meses sin enviar el requerimiento de pago.
Cómo prevenir futuros impagos
Un buen contrato, una fianza y garantías adicionales (aval bancario o depósito) y un seguro de impago de alquiler reducen mucho el riesgo. Revisar el contrato antes de firmarlo es la inversión más barata. En mi página de derecho civil te explico cómo trabajo los desahucios y las reclamaciones de rentas.
